4个步骤决定你是否应该重新贷款

随着抵押贷款利率今年跌至历史最低点，数以百万计的房主蜂拥到银行为他们的住房贷款再融资。

再融资允许你获得新的抵押贷款(通常有更好的条款)，偿还你当前的贷款，并随着时间的推移偿还新贷款。抵押贷款专家通常建议，如果你能将利率削减0.5%至0.75%，就这么做。

今年8月，抵押贷款数据公司黑骑士(Black Knight)估计，1,560万尚未进行再融资的美国房主可以进行再融资每个月节省289美元平均而言，他们通过交换抵押贷款。

但再融资并非对每个人都是最好的选择。如果你正在考虑购物，你必须考虑所涉及的费用和你打算在家里呆多久。以下是如何判断再融资是否真的能帮你省钱的方法。

为你的抵押贷款再融资需要多少钱?

图片来源:Getty Images / BartekSzewczyk

再融资的成本——可能包括结算成本、折扣点数和新引入的不利的市场费用-可能会花掉你的积蓄。对于20万美元的再融资贷款，这些贷款加起来可能达到8000美元。

不利的市场费用

截至2020年12月1日，贷款机构在向政府机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)出售某些贷款时，必须支付一笔不利市场费用。这笔费用按贷款金额的0.5%计算，目标是超过12.5万美元的住房贷款。的创始人兼首席执行官丹格林(Dan Green)说，贷款机构可能会将成本转嫁给借款人购房．

“借款人可以自掏腰包支付不利市场费用，”格林说。“不过，大多数银行会将其纳入利率。”

如果你要在两者之间做出选择，提前支付费用可能比获得更高的利率更划算，后者会增加你在贷款期间的成本。20万美元再融资贷款的0.5%手续费将需要1000美元。

关闭成本

你可能还记得上次抵押贷款交易的结算成本——你支付给贷方处理抵押贷款的费用。据房地美(Freddie Mac)称，再融资的结束成本通常高达5,000美元。这取决于贷款的大小和你居住的地方，可能包括:

• 记录的费用
• 鉴定费用
• 信用报告的费用
• 银行发放的费用
• 名称服务
• 税收服务费用
• 调查费用
• 律师费用
• 承销费

折扣点

贴现点是一种可选择的费用，你可以提前支付给贷款人以降低你的利率。一个点等于贷款余额的1%。例如，20万美元的贷款，你可以选择用2000美元购买1点。虽然你存的金额因贷款人而异，但他们通常会为你每降低0.25%的利率。例如，你的利率可能从3.25%开始，在购买1个点后下降到3%。

你怎么知道是否可以通过再融资来省钱呢?

图片来源:盖蒂图片社/阿德内·桑切斯

让我们看一个例子，看看再融资是否会节省你的钱，使用在线抵押计算器来处理数据。在这种情况下，假设你在2017年申请了20万美元的抵押贷款。这是一笔30年期的贷款，固定利率4%首付20%你的月供是1064美元。

第一步:货比三家，看看报价和前期成本

抵押贷款三年了，你已经准备好再融资了，所以你比较了多个贷款人的报价，发现了一个不错的交易。贷方给你的30年期贷款利率为3%。你将不得不支付8000美元的前期成本:

• 5000美元的收尾费用
• 2000美元可以获得一个折扣点
• 1000美元预付不利市场费用

第二步:计算你的月供

在新的贷款条款下，你每月还款额降至938美元，每月可节省126美元。将你的前期成本除以你每月的储蓄，看看需要多长时间才能收回这些成本:8000美元/ 126美元=大约63个月，或者5年多一点。

另一个选择是再融资15年的抵押贷款。虽然你不会在月供上省钱——在这种情况下每月会增加到1,306美元——但随着时间的推移，你可以通过支付更少的利息来省钱。

第三步:计算你的利息储蓄

当你决定是否重新融资对你的财务状况是最好的，你有几个选择。算算看哪一个最符合你的需要。

• 保留原来的贷款。如果你在30年内偿还最初的抵押贷款，利息最终会花费115280美元．如果你用手头的结算成本来支付你目前的贷款，你会节省更多的钱。
• 用30年的抵押贷款再融资。新的30年期贷款利率为3%，30年后你需要支付78,589美元的利息，但你还需要考虑到你已经支付的原始贷款的利息:18,194美元。把这些加起来就是你的总利息成本:96783美元．如果你不把每月的储蓄存进自己的口袋，而是把它存进本金，那么这个总数还会进一步减少。
• 再贷款15年。新的15年期抵押贷款会提高你的月供，但你的总利息成本下降到32,634美元。加上你的原始贷款利息($18,194)得到你的总利息成本:50828美元．

第四步:打电话

是时候弄清楚你是想在每月预算中获得更多的回旋余地，还是想更快地还清贷款，还是坚持原来的贷款。问自己以下几个问题，看看再融资是否值得:

• 我打算在家里住多久?如果你要长期呆在家里，再融资可能会节省你的钱。但如果你很快就要搬家，那么你就会赔钱，因为你无法收回前期成本。记住，在上面的例子中，需要五年以上的时间才能弥补这些费用。所以，根据你的情况，再融资可能根本没有意义。
• 我可以增加月供吗?如果你的预算中有额外的空间来支付更高的还款，那么再融资为15年的贷款期限可以帮助你节省更多的利息。
• 我需要存多少钱?再融资需要一些时间、精力和金钱。你需要弄清楚你省下的钱是否值得这么麻烦。的联合创始人兼首席运营官迈克•塔松(Mike Tassone)表示:“如果你一个月只存20美元，一年却能挣10万美元，也许就不值得你为此付出努力。自己的了．另一方面，如果你正在财务上挣扎，那么任何储蓄都可能会有帮助。

你通过再融资省了钱——现在怎么办?

图片来源:Getty Images / fizkes

不要让你每月的抵押存款在你的口袋里烧了一个洞。你可以把钱用在其他支出上，而不是每个月疯狂购物。以下是一些建议:

更快地偿还抵押贷款

如果还清债务对你来说很重要，那么你可能会决定用你每月的积蓄更快地偿还抵押贷款。在上面的例子中，你每个月可以节省126美元。把这笔钱加到新的月供中，可以帮助你提前七年还清抵押贷款。另外，你还能省下三万九千美元的利息。

还清你的其他债务

你可以用你每月的积蓄，而不是抵押贷款还清你的其他债务．还有一个额外的好处:当你偿还贷款和信用卡余额时，你的信用利用率就会下降——这可能对你有帮助提高你的信用评分．

建立应急基金

当然，这也是个好时机建立应急基金如果你还没有攒够每个月三到六个月的开支。

虽然偶尔把省下来的钱用来挥霍是可以的，但主要的想法是做一些能帮助你获得财务上的进步的事情。

公司的产品专家综述了把你所有的购物需求都考虑进去了。关注了脸谱网，推特,Instagram了解最新的交易、产品评论等。