如何选择抵押贷款机构

尽管是一个激动人心的时刻，买房也伴随着一系列的障碍，决定预算是你首先要遇到的。把抵押贷款放款人看作是你购买力的保管人:他们会查看你的财务状况，并根据信用评分等因素与你合作，找出你适合的价格范围。债务收入比， 和更多。

“你的贷方和你的房地产经纪人一样重要，”Baha Maleki说，他是美国金融在圣地亚哥的信贷员，在过去的8个月里完成了100多笔交易，仅今年一年就融资超过3700万美元。“你应该和信贷员建立私人关系。［买一个家]是一个非常巨大的决定，你不想要一些Joe Schmo并没有真正关心你，并没有花时间评估你的情况。“

是这样的经济脆弱和一个完全陌生的人在一起可能会很可怕，但不要因此而放弃开始。如果没有贷款人的预先批准信(基本上是一份证明你买得起这套房子的凭证)，许多挂牌中介甚至不会接受你的报价，而这个过程可能需要一周或更长时间，因为你需要收集文件和信息。所以，如果你一直等到找到你喜欢的房子才得到批准，在库存快速增长的情况下，你最终可能会错过报价。

这里是如何积极主动地选择一个抵押贷款贷款人谁将是你的房地产团队的资产。

了解你的贷款选择

来源:盖蒂图片社/凯特·9月2004

在为您的梦想家提供资金时，您还有一些选择：传统的抵押贷款人，非合格的抵押贷款人和冷酷的现金。您走的方向将取决于您的财务状况和您在市场上购买的家庭类型，但由于现金通常为脚蹼和其他房地产投资者保留，我们将专注于前两个。

贷款机构通常会提供一系列产品或贷款类型。对于传统的贷款机构来说，这意味着政府资助的融资，比如联邦住房管理局的贷款(这是最受欢迎的首次房主)、房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)的传统贷款，以及退伍军人事务部为军人提供的贷款。这些都是为千篇一律的购房者准备的千篇一律的产品，对于那些有扎实的W-2税历史的人来说是一个不错的选择。他们通常提供最具竞争力的抵押贷款利率，因为他们贷款的购房者有可靠的、有记录的收入。

这对零工、个体经营者和自由职业者意味着什么不规则的收入还是不幸的是，贷款实践缓慢赶上自营职业工人和演出经济的兴起，2019年占总劳动力的14％，根据盖洛普民意调查．如果是你，你可能想从不合格的抵押贷款(或非qm)贷款人开始，他们的产品有更高的利率(比传统产品高3-5%)，但基于个人损益表、银行对账单，甚至是能产生收入的房产价值，例如你也打算占有的复式或三复式住宅。

在经纪人、直接贷款人和银行之间做出选择

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你适合的贷款类型将决定你能与谁在融资方面合作，是抵押贷款经纪人，直接贷款人，还是银行。

抵押贷款经纪人可以接触几家不同的银行和他们不同的项目，但他们不自行处理贷款。因此，由于期权数量巨大，经纪商可能对不同的产品并不熟悉。

此外，贷款处理从他们的手中取出，这意味着它们不太可能通过潜在的问题（例如承销）来预测或工作，因为这种关系不在那里。可能会出现惊喜 - 并且惊喜可以杀死一笔交易。上行？“你可能能够得分较低的费率，”Maleki说。

直接放款人内部处理全部贷款。他们私下里知道他们的承销商，并且可以控制贷款的速度、批准和条款——这是一个巨大的优势，当它在处理过程中通过减速带时。

因为直接放款人只与他们的特定产品合作，他们知道具体细节，可以根据你的目标制定策略，无论是覆盖你所有的交易成本，还是支付多一点预付款，以确保最低利率。与经纪人相比，你的选择更少，但总体上有更多的实际经验。

Maleki说，大银行并非旨在担任抵押贷款贷款人，因此在分支机构可能有一些贷款人员，他们并没有得到很好的补偿，并且不必许可。您的银行支持的报价可能不会脱颖而出，因为这些贷款通常需要30至45天的资金，这是Maleki等热市场的潜在交易杀手。

还有需要考虑：银行，大或小，您只需经常营业时间。这意味着在房地产行业发生了很多沟通时没有周末。处理时间敏感的材料时，如获得批准信，可以在交易或不交易之间产生差异。

确定哪条路适合你的情况，然后货比三家——仅仅因为你得到了一家银行的预先批准，并不意味着你最终必须和他们一起融资。请记住:每个抵押贷款申请都会显示为您的信用报告，但如果在30天内完成，它不应该影响你的分数超过几个点。

询问推荐

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在某些情况下，你可能会在与房地产经纪人合作前获得预先批准。但是一旦你找到了你想一起工作的人，也要让他们推荐你;你的经纪人将已经熟悉你的购房目标和具体情况，他们应该有多个贷款人，他们定期与谁可能是一个很好的匹配。

Maleki说:“贷方和房地产经纪人的合作非常重要，他们已经建立了融洽的关系。”你将与每个人进行长时间的合作，但他们也会在幕后进行沟通，如果他们之间存在一种预先存在的、经过审查的关系，你将不可避免地从他们的了解中受益如何彼此合作。将其视为建立团队 - 每个成员都融合在一起，它将越好地运行整体。

你也可以向购买过房屋的朋友寻求建议，或者向你的专业圈子(注册会计师、财务顾问等)寻求建议:你想要的是了解贷款人是如何经营业务的，所以与有第一手经验的人交谈将会很有帮助。

最后，您可以简单地搜索在线论坛和评论网站，例如Reddit，BiggerPocket，Facebook，Zillow，Redfin，Yelp，甚至谷歌搜索，以查看您所在地区的原因。起初，它可能觉得喜欢在干草堆中寻找针，但你会开始看到同名又一次弹出的名字。

感觉出来

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一旦您拥有三个左右的贷款人，请致电他们！是时候采访了。Though it may sound like a lot of effort—especially in the digital age where everything is handled via email—spending a few minutes on the phone with your potential lender is well worth the time, and you’ll typically know from your first interaction whether this is someone you want to do business with.

Plus, by simply asking for a quick chat, you’ll get valuable insight into their accessibility and communication style—vitally important on any loan, but especially if your market takes a competitive turn where a 15- or 19-day escrow may help you win bidding wars. “If you call someone and they take three days to call you back—not a good sign,” Maleki says. “That’s a good indication of how your loan is going to go. You want your lender to be invested in your transaction.”

如果有人在给你回电话或了解你的情况之前让你经历了一连串的麻烦，那就划掉他们，继续前进。

谈判率

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Maleki说，一家诱骗你令人难以置疑的利率令人难以置信的利率并不是最好的服务。“你得到你所付出的。”底楼率可以表明它没有弥补其贷款人员，这具有涓滴效果。你可能不会随时关闭，甚至完全接近。在这种情况下，您只是一个数字，而不是一个人，而不是对您的需求量身定制的贷款。因此，有一个很好的机会，你会错过获得所接受的策略并长期挽救你的钱。

话虽如此，你可以用较低的预批准利率与你的首选贷款人谈判。事实上，从别人那里获得较低的书面价格将帮助你的最高选择代表你谈判你的价格，因为他们将能够把这个价格带到他们的公司，以匹配或超过。

从那里，它已经去了比赛。快乐竞标！

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